Råderetten (Hvad du må og ikke må i din lejlighed)

Et redskab til at forbedre og forandre almene boliger

Flere muligheder for at forbedre en almen bolig

I landets almene boligafdelinger - dem er der over 7.000 af - bruges mange gode kræfter på at planlægge en fornuftig drift og vedligeholdelse af bygninger, grønne arealer og andre fælles faciliteter.

Det medfører, at ejendommene som hovedregel er i fornuftig stand, takket være løbende henlæggelser (opsparing) til vedligeholdelse af f.eks. tag, facade, vinduer og døre, altaner, opgange, kældre, varmeanlæg m.m.

I boligen

Den enkelte beboer kan selv forbedre og forandre sin bolig. Til det formål findes i dag flere "redskaber" i lovgivningen.

Råderetten er en mulighed. Som ordet antyder, er det den enkelte beboers ret til selv at gennemføre forbedringer.

Installationsretten er en anden mulighed, som er nok så vigtig, fordi den giver beboeren ret til at foretage sædvanlige installationer i sin bolig.

Individuelle moderniseringer er en tredje mulighed. Her er det afdelingsmødet, der træffer afgørelse om at give den enkelte beboer mulighed for at tilvælge forbedringer, f.eks. et nyt køkken.

I denne pjece er der fokus på råderetten, men vi kommer ind på principperne for hvert af redskaberne.

Beboer eller lejer

I pjecen bruger vi generelt betegnelsen beboer, som i denne sammenhæng skal forstås som den person, der står på lejekontrakten - altså det lejelovgivningen benævner lejer. Det betyder f.eks., at hvis boligen er fremlejet, kan kun den person, der står på lejekontrakten, benytte råderetsreglerne.

Hvad er råderet?

Råderet er en ret for beboerne i alle almene boliger, og der er omkring en halv million boliger i Danmark med denne status.

Råderetten gælder for beboerne i alle almene boliger. Om vi taler om en familiebolig, en ungdomsbolig eller ældrebolig gør ingen forskel i forhold til dette punkt.

Ideen?

Ideen med råderetten er at give den enkelte beboer en høj grad af frihed til at forbedre eller ændre sin bolig. Det er indlysende, at flest mulige beboere bliver tilfredse, når de har en ret til reel indflydelse. Ikke mindst i hjemmet. 2

Hvad er råderet?

Råderetten blev første gang indført i lovgivningen i 1993. Den er siden blevet udvidet og er nu fastlagt i lov om leje af almene boliger og bekendtgørelsen om drift af almene boliger, der senest er ændret den 1. juli 2005. Driftbekendtgørelsens kapitel 18 er vedlagt som bilag 1, og som bilag 3 er vedlagt en oversigt over hvilke ændringer, de nye regler om råderet medfører.

Råderet er den enkelte beboers ret til at gennemføre forbedringer i sin bolig.

Vi har to former for råderet, nemlig:

a) Råderet inde i boligen

b) Råderet udenfor boligen

Råderet inde i boligen

Forbedringer

Råderetten er en ret til at udføre alle forbedringer inde i boligen. Lov om leje af almene boliger § 39, stk.1, lyder:

Lejeren har ret til at udføre forbedringer af boligen og ved frafl ytning at få økonomisk godtgørelse for de afholdte dokumenterede udgifter. Retten omfatter ikke hårde hvidevarer.

Det med godtgørelsen vender vi tilbage til. Først lidt om forbedringer.

Forbedringer er arbejder, der øger det lejedes værdi, f.eks. et nyt køkken, installation af en pejs eller brændeovn. Forbedringer giver altid ret til godtgørelse.

Alle forbedringer inde i boligen er nu omfattet af råderetten. Den såkaldte positivliste over tilladte forbedringer eksisterer ikke længere. Den eneste undtagelse er hårde hvidevarer, der nu kan installeres under installationsretten. (Læs mere om installationsretten.)

Boligændringer

Endelig kan den enkelte beboer ansøge om at udføre boligændringer i sin bolig.

Lov om leje af almene boliger, § 40, stk. 1, lyder:

Udlejeren kan tillade, at lejeren udfører andre arbejder end de af § 39 omfattede arbejder.

Kompetencen til at indgå denne type aftale ligger i boligorganisationen, der kan beslutte at uddelegere kompetencen til afdelingerne (til afdelingsmødet). Det er værd at bemærke, at samtlige bestyrelser for de 25 almene boligorganisationer i KAB - fællesskabet pt. har valgt at gøre det. 3

Boligændringer kan være:

- udskiftning af døre/blænding af døre

- nedrivning af eksisterende skabe

- gulvbelægning

- loftsbeklædning

- nedtagning/flytning af en radiator

Listen er ikke udtømmende, men den giver en fornemmelse af, at der kan opstå tilfælde, hvor en beboer ønsker at bruge sin råderet indenfor hjemmets fire vægge, og det ikke hører under forbedringer i boligen.

Skillevægge

Udover forbedringer har den enkelte beboer også ret til at flytte og fjerne ikkebærende skillevægge og at opsætte nye skillevægge. Lov om leje af almene boliger § 39, stk.6, lyder:

Ud over de i stk. 1 nævnte forbedringer har lejeren ret til uden godtgørelse at flytte og fjerne ikke-bærende skillevægge og at opsætte skillevægge i sædvanligt omfang.

Det fremgår af loven, at nedtagning, flytning eller opsætning af nye skillevægge ikke er forbedringer af

boligen, og disse arbejder giver da heller ikke ret til godtgørelse ved fraflytning. Til gengæld giver det den enkelte beboer mulighed for at tilpasse boligen til egne behov uden pligt til retablering ved fraflytning.

Når det gælder skillevægge, er kommunalbestyrelsens godkendelse fortsat nødvendig i de tilfælde, hvor rumantallet i boligen ændres.

Råderet udenfor boligen

Råderetten omfatter mere end forbedringer i boligen. Beboerne i en boligafdeling har mulighed for at beslutte, at det også er i orden at udføre bestemte typer arbejder udenfor selve boligen.

Bestemmelserne om råderet udenfor boligen er fastlagt i bekendtgørelsen om drift af almene boliger, § 83, der er vedlagt som bilag 1 her i pjecen.

Råderet udenfor boligen kan omfatte såvel forbedringer som boligændringer.

Forbedringer giver ret til godtgørelse og kan ikke kræves retableret. Boligændringer giver ikke ret til godtgørelse og kan kræves retableret ved fraflytning.

Eksempler på forbedringer udenfor boligen er en altan, glasinddækning af en altan, en terrasse, en have, et indgangsparti, en udestue eller en carport.

Eksempler på boligændringer udenfor boligen er ændring af farven på et altangulv og opsætning af en markise.

Alle tilladte råderetsarbejder udenfor boligen skal nedfældes i afdelingens råderetskatalog.

Råderetskataloget er nærmere beskrevet i kapitel 4, side 20.

Her skal understreges, at de større fælles ting udenfor alle boligerne ikke kan ændres under råderet. Der tænkes f.eks. på ejendommens tag, legepladser m.m.

Det er selvfølgelig afdelingen (afdelingsmødet), som har kompetence til at træffe beslutninger om forhold, der berører alle beboere. 4

Fem hovedregler om råderet

Der kan opstilles fem hovedregler, der gælder i alle råderetssager.

Første hovedregel:

De generelle betingelser

Råderetten forudsætter tre ting:

• De forbedringer af boliger, der udføres under råderetten, skal være rimelige og hensigtsmæssige. De må ikke fratage boligen dens karakter af almen bolig eller dens karakter af ældre- eller handicapvenlig bolig.

• Arbejdet skal laves håndværksmæssigt forsvarligt.

• Visse ting skal altid udføres af autoriserede håndværkere. Det gælder især for el-arbejde

og vand-, varme- og sanitetsarbejde (VVS).

Den enkelte beboer må gerne selv lave meget arbejde som "gør-det-selv-mand". Det færdige

resultat skal dog være håndværksmæssigt i orden.

Om kvaliteten er i orden, skal inspektøren vurdere.

Vær opmærksom på, at gør-det-selv-arbejde ikke regnes med, når inspektøren opgør værdien af et

råderetsarbejde.

Anden hovedregel:

Beboeren anmelder eller ansøger

Beboeren skal altid sende en anmeldelse eller en ansøgning til boligorganisationen, når han/hun vil anvende råderetten.

Anmeldelse bruges ved "forbedringer inde i boligen", ved ændringer af skillevægge og ved "råderet udenfor boligen".

Ansøgning anvendes kun ved begrebet "boligændringer inde i boligen".

Grunden til at man kun skal anmelde i de første tilfælde er, at det er beboerens ret at bruge råderetten.

I det sidste tilfælde kræves en ansøgning. Her kan den enkelte beboer og boligorganisationen indgå en skriftlig aftale for en bestemt bolig. Der er altså tale om en mulighed, ikke en ret.

En boligorganisation kan vælge at uddelegere denne kompetence til sine afdelinger.

Tredie hovedregel:

Beboeren skal have svar inden 8 uger

Råderetsarbejder må ikke sættes i gang, før beboeren har hørt fra boligorganisationen

(administrationen). Det anbefales fra KAB’s side, at svaret til beboeren altid gives i skriftlig form.

Hvis beboeren ikke får et skriftligt afslag senest 8 uger efter, at boligorganisationen har modtaget en anmeldelse, kan beboeren tage hul på sit projekt uden tilladelse.

Dette princip skal sikre, at en anmeldelse om råderet ikke kan komme til at ligge og samle støv i en boligorganisation (hos administrationen). 5

Det er under alle omstændigheder en god idé, at man som beboer alligevel kontakter administrationen, hvis man ikke hører noget i løbet af 8 uger, og gør opmærksom på, at nu går man altså i gang.

En lille, men vigtig detalje: Juli måned tælles ikke med, når boligorganisationens svarfrist på 8 uger beregnes.

Fjerde hovedregel:

Forbedringer giver ret til godtgørelse

Alle forbedringer af boligen giver beboeren ret til en økonomisk godtgørelse, hvis han/hun senere flytter. Undtagelsen fra reglen er de tilfælde, hvor der er tale om særlige energiforbrugende foranstaltninger som f.eks. spabad, elektrisk håndklædetørrer o.l.

Forbedringer er ændringer af boligen, der øger det lejedes værdi. Det er f.eks. et nyt køkken, en ny udestue, en carport etc.

Det er vigtigt at slå fast, at forbedringer af boligen ikke kan kræves retableret, når en beboer skal flytte. F.eks. et nyt køkken, der er godkendt som en råderetssag.

Femte hovedregel:

Boligændringer kan kræves retableret

Ordet "retablering" betyder at genskabe boligen, som den var før.

En boligafdeling kan kræve retablering af boligen ved fraflytning i de tilfælde, hvor beboeren har udført boligændringer. I afdelingens råderetskatalog skal det stå klart, om et bestemt stykke arbejde medfører en pligt til retablering ved fraflytning - eller om det ikke gør.

Hvis boligafdelingen kræver retablering ved fraflytning, skal beboeren betale et depositum til afdelingen. Målet er at sikre, at der rent faktisk er penge til at udføre arbejdet. Konsekvensen kan i modsat fald være, at de øvrige beboere i afdelingen må betale for retableringen over huslejen.

Hvad kan kræves af beboeren?

• Det vigtigste krav til beboeren må være: Husk at anmelde/ansøge om tilladelse hos boligorganisationen (typisk inspektøren) og vedlæg tegninger af større arbejder.

Det er vigtigt at kontakte boligorganisationen, for mange typer af arbejde skal udføres af autoriserede håndværkere, og noget arbejde skal godkendes før eller efter arbejdets udførelse. Hvis vi taler om f.eks.

en carport, et skur eller anden tilbygning, så kræves der kommunal godkendelse og en byggetilladelse.

• Så er der Flemming Leth-syndromet: Vær realistisk med hensyn til dine evner som "gør-det-selv-mand", hvis du selv skal udføre arbejdet. Det er faktisk i orden med gør-det-selv-arbejde, men du skal mindst være lige så dygtig som faguddannede håndværkere.

Hvis et stykke arbejde efter råderetten ikke er lavet ordentligt, eller der er lavet noget, som rent faktisk ikke er anmeldt, så er der et problem - først og fremmest for beboeren. Det kan blive dyrt at rette op på dårligt arbejde. 6

• Det er normalt at kræve, at ejendomskontoret skal have ekstra fliser/klinker leveret, når en beboer vil have et nyt køkken og badeværelse. Det koster beboeren lidt ekstra i materialer, men det er sandsynligvis også beboeren selv, som vil få glæde af dette reservelager.

Fliser og klinker kan gå i stykker, og der skal være noget at skifte ud med i de følgende år.

Der bør leveres cirka 10 procent ekstra af vægfliser og gulvklinker.

• Inspektøren kontaktes, når arbejdet er færdigt. Så kommer inspektøren på besøg og syner forbedringen/forandringen af boligen.

Er tingene lavet håndværksmæssigt forsvarligt, godkendes arbejdet. Endelig regner inspektøren værdien af forbedringen ud. Det er dette beløb, som danner udgangspunkt for en eventuel

senere økonomisk godtgørelse, hvis man flytter.

Godtgørelse

Hvem skal betale?

Det er beboeren, som betaler for forbedringen/forandringen efter råderetten.

Der er ingen tilskud eller andre direkte økonomiske virkninger for boligafdelingens økonomi.

Hvis beboeren låner pengene, opnår hun ret til at trække en del af renteudgifterne fra på selvangivelsen.

Maksimum for godtgørelsen

En beboer opnår ret til en godtgørelse, hvis hun har udført forbedringer, der er godkendt efter råderetten og er håndværksmæssigt korrekt lavet.

Når man skal regne på muligheden for godtgørelse ved fraflytning, så gælder det, at

• 101.900 kr. er det maksimale beløb, som kan opnås i godtgørelse ved fraflytning (2006-priser, beløbet reguleres i takt med prisudviklingen i samfundet),

• det beregnede godtgørelsesbeløb nedskrives over 10-20 år alt efter en vurdering af forbedringens levetid,

• det beregnede godtgørelsesbeløb fratrækkes en eventuel værdi af den eksisterende installation (det gamle køkken er måske en smule værd, når et nyt køkken sættes ind),

• godtgørelsesbeløbet fratrækkes også eventuelle udgifter til særlige energiforbrugende foranstaltninger (f.eks. spabad, elektrisk håndklædetørrer o.l.).

Læg mærke til, at egen arbejdskraft som gør-det-selv-arbejde ikke tæller med i værdiansættelsen, men det gør materialerne.

Vi tager lige et eksempel:

Hr. Larsen er glad for at bo alment, og han ønsker sig bare et nyt køkken.

Det 15 år gamle, men dog brugbare køkken, tiltaler ham ikke rigtigt.

Han får hjælp af køkkenfirmaet til at regne og tegne på en løsning, hvor alt skiftes ud. Pris: 90.000 kroner (inkl. moms). Det er mange penge, men det er jo også Larsens pengepung, så den beslutning er op til ham.

Det bliver et ja. "Jeg gør det", tænker hr. Larsen og skriver til boligselskabet og anmelder, at han vil sætte et nyt køkken ind. 7

Inspektør Pedersen får sagen og skriver hurtigt tilbage, at det er i orden, for der gælder jo råderet i Larsens bolig. I brevet gør inspektøren venligt opmærksom på, at komfur og køleskab skal tilsluttes el-installationer med jordforbindelse, og at hårde hvidevarer hører under installationsretten og ikke råderetten. Det betyder, at hvis hr. Larsen flytter, kan han ikke opnå godtgørelse for udgiften til udskiftning af hårde hvidevarer, derimod kan de nye hvidevarer medtages. Endelig skal ejendomskontoret have 1 kvadratmeter ekstra af de nye vægfliser og tilsvarende af gulvklinkerne. Inspektøren aftaler også tid for et besøg i boligen, hvor han vurderer værdien af det gamle køkken, der jo fratrækkes den endelige godtgørelsessum.

Den dag det nye køkken står klar til hr. Larsen, er han glad. Han ringer og fortæller inspektør Pedersen, at arbejdet er udført og klar til at blive synet.

De to parter aftaler et tidspunkt, hvor Pedersen skal komme og godkende forbedringen efter råderetten samt beregne værdien af en økonomisk godtgørelse, hvis nu hr. Larsen mod forventning må flytte senere.

Inspektøren besigtiger arbejdet og godkender, at alt er udført håndværksmæssigt korrekt.

Regnestykket for godtgørelse ser således ud:

Nyt køkken, værdi 90.000 kr.

Værdi af det gamle køkken - 5.000 kr.

Værdi af forbedringen 85.000 kr.

Den maksimale godtgørelse: 101.900 kr.

Det betyder altså, at Larsen får 85.000 kr. udbetalt, hvis han fraflytter boligen samme år, som det nye køkken er fuldført. Herefter nedskrives godtgørelsen med 5 % pr. år de næste 20 år.

Eksemplet illustrerer, at det kan kræve mange penge at bruge sin råderet til større udskiftninger af køkkener og badeværelser. Men det kunne jo også være, at en anden beboer bare ville opsætte to ekstra køkkenskabe efter råderettens regler.

Det er et krav til udlejer (boligorganisationen), at oplysningerne om forbedring af boligen og den beregnede ret til godtgørelse af forbedringen vedlægges lejekontrakten.

Det har jo indvirkning for en ny beboer.

Får boligafdelingen penge i klemme?

Spørgsmålet om godtgørelse kan godt bekymre nogle afdelingsbestyrelser, men det er generelt set uproblematisk, og det kan aldrig blive kritisk for en afdelings økonomi at skulle udbetale godtgørelser.

For det første står man jo med en bedre bolig (bedre køkken, bad, isolering eller andet).

For det andet nedskrives værdien af godtgørelsen med minimum 5 % om året, og for det tredje kommer pengene igen fra den nye beboer.

Når en ny beboer skal flytte ind i en bolig, hvor der er sket en forbedring efter råderetten, er der nemlig to muligheder:

• Den nye beboer kan betale for hele forbedringen med det samme (den nedskrevne værdi kontant).

• Den nye beboer kan acceptere en midlertidig huslejeforhøjelse over et bestemt antal måneder (afdelingen finansierer og beboeren afdrager, kan man sige). Afdelingens midler må forrentes med almindelig bankrente. 8

Der er en teoretisk mulighed for, at nogle af de moderniserede boliger kan være svære at leje ud. Det er dog kun i situationer med udlejningsvanskeligheder i afdelingen kombineret med meget dyre råderetsarbejder.

Råderetskataloget

Råderetskataloget er et centralt papir for alle beboere i en almen boligafdeling.

Her samles alle oplysninger om, hvad man har lov til at gøre - inde i og udenfor boligen - altså udover den fastsatte ret til at udføre alle forbedringer inde i boligen.

Det er en vigtig pointe, at et råderetskatalog er noget helt særligt for den enkelte boligafdeling. Man kan ikke bare presse den samme model ned over hovedet på alle afdelinger i Danmark. Et katalog skal drøftes og tilpasses den lokale afdeling, og endelig skal det forelægges beboerne på et afdelingsmøde og godkendes med almindeligt stemmeflertal og efterfølgende godkendes af organisationsbestyrelsen

for at være gyldigt.

En anden vigtig pointe er, at man som beboer trygt kan forbedre eller forandre sin bolig efter gældende råderetskatalog i afdelingen. Det kan ikke senere gå hen og blive i strid med nye regler.

Når der vedtages et nyt råderetskatalog, så har det ikke tilbagevirkende kraft.

Præcise beskrivelser

Det er en fordel at være præcis i beskrivelserne i råderetskataloget. Det sikrer god information til beboerne, og inspektøren får en chance for at administrere råderetten på en ensartet og retfærdig måde.

På næste side kan du se et eksempel fra et råderetskatalog for afdelingen Fortunen

Øst i Lyngby Boligselskab. Hele kataloget kan ses i bilag 2.

Råderetskataloget er et centralt papir for alle beboere i en almen boligafdeling.

Her samles alle oplysninger om, hvad man har lov til at gøre - inde i og udenfor boligen - altså udover den fastsatte ret til at udføre alle forbedringer inde i boligen.

Det er en vigtig pointe, at et råderetskatalog er noget helt særligt for den enkelte boligafdeling. Man kan ikke bare presse den samme model ned over hovedet på alle afdelinger i Danmark. Et katalog skal drøftes og tilpasses den lokale afdeling, og endelig skal det forelægges beboerne på et afdelingsmøde og godkendes med almindeligt stemmeflertal og efterfølgende godkendes af organisationsbestyrelsen

for at være gyldigt.

En anden vigtig pointe er, at man som beboer trygt kan forbedre eller forandre sin bolig efter gældende råderetskatalog i afdelingen. Det kan ikke senere gå hen og blive i strid med nye regler.

Når der vedtages et nyt råderetskatalog, så har det ikke tilbagevirkende kraft.

Præcise beskrivelser

Det er en fordel at være præcis i beskrivelserne i råderetskataloget. Det sikrer god information til beboerne, og inspektøren får en chance for at administrere råderetten på en ensartet og retfærdig måde.

På næste side kan du se et eksempel fra et råderetskatalog for afdelingen Fortunen

Øst i Lyngby Boligselskab. Hele kataloget kan ses i bilag 2. 9

Forbedring eller boligændring

Når man udarbejder et råderetskatalog, er det vigtigt at spørge:

- Er dette en forbedring eller en boligændring?

Forbedringer øger det lejedes værdi. Det kan f.eks. være en ny udestue eller en ny carport.

Andre ting kan udføres efter reglerne om råderetten, men de er ikke forbedringer

af det lejedes værdi.

For eksempel kan det godt være, at et altangulv bliver pænere af at få en gang betonmaling, men i sig selv er det ikke en forbedring.

Hvorfor skal man tage stilling til det spørgsmål? Jo, for forbedringer giver ret til en økonomisk godtgørelse til beboeren, hvis denne flytter.

Når der ikke er tale om en forbedring, men en forandring, så skal afdelingsmødet beslutte, om det pågældende stykke arbejde skal retableres, når beboeren flytter.

Hvis afdelingen (afdelingsmødet) vedtager et krav om retablering, skal beboeren betale et depositum til afdelingen.

Disse penge skal være med til at dække omkostninger ved retablering, hvis beboeren ikke har sørget for retablering ved fraflytning, sådan som han har pligt til.

Afslutningsvis: Et råderetskatalog skal ajourføres med jævne mellemrum for at være et tidssvarende råderetskatalog!

Så må beboerdemokratiet i arbejde igen og tilføje eller ændre i kataloget. Nye forslag til råderetskataloget afleveres til afdelingsbestyrelsen, som vil tage det med på næste planlagte afdelingsmøde eller eventuelt et ekstraordinært møde.

Konflikter - hvad så?

Hvis inspektøren/ejendomskontoret og en beboer ikke kan blive enige om en løsning på en konflikt i en sag om råderet, så er det muligt for begge parter at inddrage en uvildig part: Beboerklagenævnet i kommunen.

Beboerklagenævnet har en jurist som formand og en repræsentant for henholdsvis beboer- og udlejer-siden.

Det koster kun 119 kroner at indgive en sag til et beboerklagenævn (sats for 2006, gebyret reguleres en gang om året).

Et beboerklagenævn er ikke en domstol, men et middel til at opklare uenigheder i en sag hurtigere end ved boligretten.

Alle sager, der handler om råderet, kan behandles.

Installationsretten

Teknisk set er "installationsretten" ikke en del af råderetten. Det er dog tæt på, for den handler også om, at beboeren i en almen bolig har ret til at forandre eller forbedre sin bolig.

Beboere i en almen bolig har ret til at udføre sædvanlige installationer i boligen.

Det vil f.eks. sige at få installeret en opvaskemaskine eller en vaskemaskine, når det gøres lovligt og kan lade sig gøre rent praktisk (med afløb og m.h.t. el-kapaciteten i boligen). 10

Andre eksempler er alle hårde hvidevarer, ekstra telefonstik, et ISDN-stik til computer/ISDN-telefon og antenne eller parabol (opsætningen sker efter udlejers anvisning).

Bemærk forskellen til råderet:

• Installationsretten giver ikke ret til nogen godtgørelse, når man flytter. Til gengæld er installationen

ens personlige ejendom, og man kan tage den med sig ved fraflytning - f.eks. hvis beboeren har købt og fået installeret en opvaskemaskine.

• Boligorganisationen kan kræve retablering og depositum, men den behøver altså ikke gøre det.

Beboeren skal meddele boligorganisationen (det sker normalt via ejendomskontoret), at man har

tænkt sig at tilslutte f.eks. en vaskemaskine eller en opvaskemaskine.

I råderetskataloget er det fornuftigt også at skrive om installationsretten og de praktiske forhold i afdelingen, om evt. tekniske begrænsninger og krav om depositum og forsikring af installationen.

Især retten til at sætte en antenne eller parabol op kan kræve meget fod-arbejde af en afdelingsbestyrelse med inspektøren som konsulent. De lokale forhold kan f.eks. godt kræve forskellige løsninger fra bygning til bygning.

Afslutningsvis

Med denne pjece har du forhåbentlig fået klar besked om råderetten og om installationsretten.

KAB kan yderligere levere rådgivning om f.eks. arbejdet med at udarbejde råderetskataloger.

Det skal også nævnes, at der er yderligere en mulighed for forbedringer, især af køkkener, badeværelser og altaner: Individuelle moderniseringer. Her er princippet, at moderniseringen foregår i etaper, hvor beboerne frivilligt kan deltage eller lade være. Afdelingen finansierer moderniseringen, og de beboere, som siger ja til f.eks. at få nyt køkken, betaler en lejeforhøjelse. Lejeforhøjelsen gælder typisk i 10-20 år, og den skal dække omkostningerne og forrentningen for boligafdelingen. Ved fraflytning betaler den nye beboer huslejeforhøjelsen perioden ud.

Til finansieringen kan en boligafdeling dels bruge den såkaldte "egen trækningsret" i Landsbyggefonden til at finansiere moderniseringerne (hvis boligorganisationen godkender dette), dels kan man bruge afdelingens egne midler, når likviditeten er god.

Endelig er der mulighed for, at afdelingsmødet godkender finansiering med

almindelige realkreditlån, hvis der er "plads" i ejendommen til at låne - med

sikkerhed i murstenene.

Alt dette forudsætter en godkendelse på et afdelingsmøde og af boligorganisationen.

Individuelle forbedringer efter denne model kan være en effektiv måde at få flere beboere på banen med ønsker og behov om forbedringer til boligerne og samtidig give adgang til en fornuftig finansiering. 11

Råderet og godtgørelse for individuelle forbedringer i almene boliger

§ 82. Lejeren har ret til at udføre forbedringer af boligen og ved fraflytning få økonomisk godtgørelse for de afholdte udgifter. Retten omfatter ikke hårde hvidevarer. Ud over at udføre forbedringer har lejeren ret til uden godtgørelse

at flytte og fjerne ikke-bærende skillevægge og at opsætte skillevægge i sædvanligt omfang, jf. dog § 88, stk. 1.

Stk. 2. For arbejder, som gennemføres efter stk. 1, anvendes vedligeholdelsesreglementer fastsat i medfør af § 25, stk. 2, i lov om leje af

almene boliger tilsvarende.

§ 83. Afdelingsmødet kan ved almindelig stemmeflerhed beslutte, at der kan gennemføres andre arbejder end de arbejder, der er nævnt i §

82, stk. 1. Arbejderne skal vedrøre den del af det lejede, som ligger uden for selve boligen.

Stk. 2. De arbejder, der er omhandlet i stk. 1, kan være forbedringsarbejder og arbejder, som ikke er forbedringer. Afdelingsmødet kan, for så vidt angår arbejder, der ikke er forbedringsarbejder, beslutte, om lejeren skal foretage reetablering ved fraflytning. Hvis lejeren skal foretage reetablering, skal lejeren betale et

rimeligt depositum til sikkerhed for betaling af reetableringsudgifterne.

Stk. 3. Afdelingsmødets beslutninger skal godkendes af boligorganisationens bestyrelse.

§ 82, stk. 2, anvendes tilsvarende.

Stk. 4. Boligorganisationen skal for hver afdeling udarbejde en fortegnelse over de arbejder, der kan udføres ifølge afdelingsmødets beslutninger efter stk. 1. Boligorganisationen foranlediger, at lejerne får udleveret denne fortegnelse. Nye lejere skal have fortegnelsen udleveret i forbindelse med lejeaftalens indgåelse.

§ 84. Har afdelingsmødet ikke truffet beslutning efter § 83, stk. 1, kan boligorganisationen indgå aftale med den enkelte lejer om udførelse af arbejder, som vedrører den del af det lejede, der ligger uden for selve boligen.

Stk. 2. Boligorganisationen kan indgå aftale med den enkelte lejer om udførelse af andre arbejder i boligen end de arbejder, der er nævnt

i § 82, stk. 1.

§ 85. De arbejder, der udføres efter reglerne i dette kapitel, skal være rimelige og hensigtsmæssige. Arbejderne må ikke fratage boligen dens karakter af almen bolig eller dens eventuelle karakter af bolig, der er velegnet for ældre

og personer med handicap. Medfører arbejderne særlige vedligeholdelsesudgifter for afdelingen, forhøjes lejerens leje tilsvarende.

§ 86. Aftaler efter § 84 skal indgås skriftligt. Det skal fremgå af aftalen, hvilke arbejder lejeren kan udføre. Eventuelle vilkår, herunder om frister og reetablering ved fraflytning, skal ligeledes fremgå af aftalen. § 82, stk. 2, og § 83,

stk. 2, 3. pkt., anvendes tilsvarende.

§ 87. Inden lejeren iværksætter arbejder omfattet af § 82, stk. 1, og § 83, stk. 1, skal

lejeren anmelde de pågældende arbejder til boligorganisationen, som påser, at lejeren har ret til at udføre arbejderne. Forudsætter arbejderne kommunalbestyrelsens godkendelse efter 12

§ 28 i lov om almene boliger m.v. eller byggesagsbehandling efter byggeloven, meddeler boligorganisationen lejeren, at iværksættelse må afvente kommunalbestyrelsens afgørelse.

Nødvendig byggesagsbehandling forestås af boligorganisationen og betales af lejeren.

Stk. 2. Er et skriftligt begrundet afslag på en anmeldelse eller en skriftlig meddelelse efter stk. 1, ikke meddelt lejeren inden 8 uger efter boligorganisationens modtagelse af anmeldelsen, kan lejeren påbegynde arbejdet. Ved beregningen af fristen ses bort fra juli måned.

§ 88. En lejer, der har gennemført forbedringer, jf. § 82, stk. 1, 1. pkt., har ret til økonomisk godtgørelse. Det samme gælder en lejer, som har gennemført skillevægsarbejder, jf. § 82, stk. 1, 3. pkt., i forbindelse med forbedringer. Det

samme gælder endvidere en lejer, som har gennemført forbedringsarbejder omfattet af §§ 83, stk. 1, og 84, stk. 1. Det er dog en forudsætning, at reglerne i § 87 er iagttaget.

Stk. 2. Der kan ikke ydes godtgørelse for særligt energiforbrugende installationer.

Stk. 3. Godtgørelsen udbetales af boligorganisationen ved lejerens fraflytning. Organisationen kan foretage modregning i godtgørelsen for lejerens forpligtelser over for organisationen.

Stk. 4. Godtgørelsen beregnes på grundlag af afholdte udgifter, som skal dokumenteres efter arbejdernes afslutning og påtegnes lejekontrakten.

Boligorganisationen skal besigtige forbedringerne m.v. Boligorganisationen kan

reducere beregningsgrundlaget for godtgørelsen med værdien af eksisterende installationer og bygningsdele m.v., som er omfattet af forbedringsarbejderne

m.v. Boligorganisationen kan endvidere reducere beregningsgrundlaget for

godtgørelsen, hvis udgifterne skønnes at være uforholdsmæssigt høje.

Stk. 5. Godtgørelsen beregnet efter stk. 4 reduceres med eventuel støtte efter anden lovgivning.

Godtgørelsen kan højst udgøre 100.000 kr. Som afholdte udgifter kan alene medregnes udgifter til virksomheder, der er registreret efter lov om almindelig omsætningsafgift.

Det nævnte beløb er opgjort i 2005-niveau og reguleres én gang årligt med udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12- måneders periode sluttende i juni måned året før det kalenderår, reguleringen vedrører.

§ 89. Der kan ydes godtgørelse for flere forbedringer m.v. i samme bolig, selv om

arbejderne ikke udføres samtidig. Under hensyntagen til nedskrivningen efter § 90, kan den samlede godtgørelse til en lejer dog aldrig overstige beløbsgrænsen i § 88, stk. 5.

§ 90. Den oprindeligt beregnede godtgørelse nedskrives over mindst 10 og højst 20 år afhængig af arbejdernes forventede holdbarhed, med mindre der aftales en hurtigere nedskrivning mellem lejeren og boligorganisationen under hensyn til arbejdernes karakter.

§ 91. Ved ophør eller ændring af en ordning efter § 83, stk. 1, kan der ikke ske indskrænkninger i lejerens ret til godtgørelse for forbedringsarbejder, der er udført efter den hidtil gældende ordning.

§ 92. Den nye lejer, der flytter ind i en bolig, hvor den tidligere lejer har gennemført forbedringer m.v., skal betale afdelingens udgifter til godtgørelse. Ved indgåelse af lejeaftalen kan den nye lejer vælge mellem kontant betaling af udgiften eller en lejeforhøjelse, som modsvarer udgiften, og som ophører, når nedskrivningsperioden

udløber, jf. § 90. 13

Stk. 2. Vælger den nye lejer en lejeforhøjelse, skal boligorganisationen sikre, at

afdelingens udgift til godtgørelsen finansieres på den billigste måde. Ved finansiering med boligorganisationens eller afdelingens midler beregnes rente svarende til normal bankrente for tilsvarende lån. Forrentningen af udgiften skal indgå i lejeforhøjelsen.

§ 93. En lejer, der har betalt afdelingens udgift til godtgørelse med kontant betaling

efter § 92 og fraflytter boligen, før der er sket nedskrivning af godtgørelsen efter § 90, har ret til økonomisk godtgørelse svarende til det nedskrevne godtgørelsesbeløb modregnet eventuelle forpligtelser over for boligorganisationen.

Den nye lejer, der flytter ind i boligen, betaler afdelingens udgifter hertil efter reglerne i § 92.

§ 94. Uenighed om lejerens rettigheder og forpligtelser efter dette kapitel afgøres af

beboerklagenævnet, jf. § 41 i lov om leje af almene boliger.

§ 95. Bestemmelserne i §§ 82-94 anvendes tilsvarende på almene ældreboliger, som ejes af kommuner, amtskommuner og selvejende institutioner, og på almene ungdomsboliger, som ejes af selvejende institutioner.

Generelt om boligændringer og forbedringer

Lov om leje af almene boliger giver en række muligheder for, at den enkelte beboer kan indrette sin bolig efter egne ønsker og behov.

1. juli 2005 er reglerne ændret for, at der kan anlægges en fleksibel og liberal praksis, således at beboerne får mulighed for at udføre flere arbejder og ikke mindst forbedringer i boligen, end man kunne tidligere.

Der er tre typer af muligheder for at ændre og/eller forbedre boligen:

1. Råderet inde i boligen

Det er nu tilladt at udføre alle råderetsarbejder, der er forbedringer.

Det er endvidere tilladt at opsætte/nedtage ikke bærende skillevægge, men der gives ikke godtgørelse.

Det er ikke tilladt at installere hårde hvidevarer under råderetten.

Herudover er det muligt for den enkelte boligorganisation at tillade, at der inde i boligen kan udføres andre arbejder, der ikke er forbedringsarbejder (boligændringer).

2. Råderet udenfor boligen

Her er det muligt at tillade, at der kan udføres arbejder udenfor boligen.

Det er afdelingsmødet der bestemmer, hvilke arbejder der kan tillades. Der kan være tale om forbedringsarbejder, men også arbejder der ikke er forbedringer (boligændinger).

3. Installationsretten

Her gives der ret til at udføre sædvanlige installationer i boligen, herunder ret til at opsætte antenne for at modtage radio- og tv-programmer. Reglerne herfor er fastlagt i loven med tilhørende bekendtgørelse og vejledninger. Under installationsretten er det tilladt at installere hårde hvidevarer. 14

I det efterfølgende er de tre rettigheder beskrevet, men følgende generelle regler er gældende:

• Der skal altid fremsendes en ansøgning/anmeldelse til boligorganisationen

– i praksis til KAB.

• Råderetsarbejder må ikke sættes i gang, før der foreligger en skriftlig tilladelse fra boligorganisationen (KAB).

Hvis ikke der foreligger et skriftligt afslag senest 8 uger efter, at boligorganisationen (KAB) har modtaget en anmeldelse om arbejder, der hører under Råderet inde i boligen eller Råderet udenfor boligen, kan beboeren dog påbegynde arbejdet uden tilladelse. Ved beregningen af fristen ses bort fra juli måned.

Arbejder under Installationsretten skal kun anmeldes og kan påbegyndes umiddelbart efter anmeldelsen, men love og regler skal overholdes, så det anbefales at afvente boligorganisationens svar.

• En beboer, der har gennemført forbedringer omfattet af Råderet inde i boligen og Råderet udenfor boligen, har ret til godtgørelse efter reglerne i loven.

Der kan ikke gives godtgørelse for arbejder, der ikke er forbedringer, og heller ikke for arbejder under Installationsretten.

• For arbejder, der ikke er forbedringer (boligændringer), og hvor der kræves retablering ved fraflytning, skal der altid betales et rimeligt depositum til sikkerhed for udgifterne til retablering.

• Godtgørelsen for forbedringsarbejder er for 2006 fastsat til maksimalt 101.900,00 kr. Godtgørelsen afskrives over 10 - 20 år. Afskrivningsperioden fastsættes efter den enkelte forbedrings forventede holdbarhed. De nærmere regler herfor er fastlagt i loven med tilhørende bekendtgørelse og

vejledninger.

Råderet inde i boligen

Reglerne er beskrevet i Bekendtgørelse om drift af almene boliger m.v. af 23.

juni 2005 - Nr. 627 i § 82 til og med § 95.

Alle forbedringer er tilladt

Ifølge bekendtgørelsen er alle forbedringsarbejder inde i boligen tilladt, dog skal boligen stadig bevare sit præg af at være en almen bolig.

Forbedringsarbejder giver ret til godtgørelse, medmindre der er tale om særlig energiforbrugende forbedringer.

Der findes dermed ikke en udtømmende liste over, hvilke forbedringsarbejder

en beboer kan udføre i sin bolig. På næste side kan du finde eksempler på forbedringsarbejder

som inspiration.

Boligændringer

Hvis der ikke er tale om forbedringsarbejder, men boligændringer, kan boligorganisationen

stille krav om, at du retablerer ved fraflytning (fører tilbage til det oprindelige). Der skal i så fald altid betales et depositum. Deposita skal altid betales kontant. 15

På de følgende sider finder du:

A) Eksempler på forbedringer du har mulighed for at udføre i din bolig

B) Liste over hvilke boligændringer du har mulighed for at udføre i din bolig

Hvis du har forslag om tilføjelser til listen over tilladte boligændringer, så kontakt din afdelingsbestyrelse, som kan medtage dine forslag næste gang, råderetskataloget skal revideres.

A. Eksempler på forbedringsarbejder:

1. Energibesparende arbejder:

Montering af forsatsvinduer

Installation af termostatventiler

Installation af elektronisk varmestyringsanlæg

Indvendig efterisolering

Bemærkninger:

Ved installation og montering af termostatventiler skal autoriserede håndværkere

benyttes. Kontakt din ejendomsmester herom.

2. Andre ressourcebesparende arbejder:

Opsætning af vandbesparende køkkenbatteri

Opsætning af vandbesparende håndvaskbatteri

Opsætning af vandbesparende brusebatteri

Opsætning af vandbesparende toilet

Bemærkninger:

Vær opmærksom på, at det ikke er alle fabrikater af termostatblandingsbatterier,

der kan klare tryktabet i ejendommens rørinstallation. Hovedparten af

fabrikater har dog termostatblandingsbatterier, som kan udligne tryktabet i

ejendommens rørinstallation. Tal med din VVS-installatør herom.

3. Samlet forbedring af køkken og/eller bad inklusiv eventuel flytning,

fjernelse og opsætning af skillevægge:

Udskiftning/opsætning af radiator

Opsætning af vandafvisende vægbeklædning 16

Bemærkninger:

Ved udskiftning af køkkeninventar har den nuværende installation en værdi,

som bliver modregnet ved beregning af godtgørelse.

Vær opmærksom på, at det ikke er alle fabrikater af termostatblandingsbatterier, der kan klare tryktabet i ejendommens rørinstallation. Hovedparten af fabrikater har dog termostatblandingsbatterier, som kan udligne tryktabet i ejendommens rørinstallation. Tal med din VVS - installatør herom.

Udskiftning af el-installationer skal udføres af autoriserede håndværkere og skal overholde stærkstrømsreglementet. Stærkstrømsreglementet kræver, at installationen af hårde hvidevarer er ekstra beskyttet med jordforbindelse eller HFI-relæ. Ved opsætning af ekstra beskyttelse med HFI-relæ afholder afdelingen udgiften hertil. Kontakt din ejendomsmester herom.

Udskiftning af VVS - installationer skal udføres af autoriserede håndværkere.

Ved modernisering af køkken eller bad, hvori der indgår nye fl iser, skal der restere 1 m² vægfliser.

Ved fjernelse/flytning/opsætning af skillevægge skal man være opmærksom på

bærende og stabiliserende konstruktioner. Denne forbedring kræver kommunal

godkendelse og skal opfylde bygningsreglementets krav herom.

3. Tekniske installationer, herunder el-installationer:

Opsætning af beslysningsarmatur

Opsætning af lampeudtag

Opsætning af afbrydere

Opsætning af stikkontakter

Opsætning af lysdæmpere

Etablering af flere radio- og TV - udtag

Etablering af flere telefonstik

Bemærkninger:

Stærkstrømsreglementet skal overholdes. Ny installation og forandring af eksisterende

må kun udføres af autoriserede håndværkere. Beboeren må dog godt

- jævnfør reglerne i stærkstrømsreglementet - udskifte afbrydere, stikkontakter og lampeudtag, men på betingelse af, at beboeren har kendskab hertil. Afdelingen forestår vedligeholdelse af boligens faste el-installationer herunder HPFIrelæer.

Kontakt din ejendomsmester herom.

Vær opmærksom på, at afdelingen har hybridnet, og anlægget er serieforbundet.

Kontakt antennefi rma ved ændringer af anlægget, eventuelt via ejendomsmesteren.

4. Andre forbedringsarbejder i boligen:

Ændring af stuevindue 17

Bemærkninger:

Den øverste del af stuevinduet kan ændres, så vinduet kan åbnes og lukkes.

Denne forbedring skal udføres af professionelle håndværkere. Kontakt eventuelt

ejendomsmesteren herom.

B. Liste over tilladte boligændringer

1. Boligændringer som ikke kræver retablering ved fraflytning:

Blænding af mellemdør

Malerbehandling af hoveddør

Skabe i entré

Ændring af gulvbelægning

Køkkenskabe

Bemærkninger:

Mellemdøre må overfladebehandles med maling. Ved blænding af mellemdøre skal de nedtagende døre og karme opbevares på ejendommen.

Hoveddør må kun males på den indvendige side.

Indbygget skab i entré må gerne flyttes. Antal af skabe skal forblive uforandret.

Vær opmærksom på, at der ikke er lagt parketgulv under de indbyggede skabe i entreen. Hvis skabene flyttes, skal gulvet retableres med nye parketbrædder.

Skabslåger må overfladebehandles med maling.

Det er tilladt at lægge nyt gulv i parket af alle træsorter, der er overfladebehandlet med lak/lud.

Køkkenskabe må gerne flyttes. Antallet af skabe skal forblive uforandret. Køkkenskabene kan malerbehandles/lakeres.

2. Boligændringer som kræver retablering ved fraflytning:

Nedtagning/flytning af radiator

Bemærkninger:

Nedtagning/flytning af radiator udføres af autoriserede håndværkere. Kontakt din ejendomsmester herom.

3. Opsætning og nedtagning af ikke bærende skillevægge

Det er tilladt at opsætte eller nedtage ikke bærende skillevægge. Der skal ikke retableres ved fraflytning, men der gives heller ikke nogen godtgørelse.

De enkelte kommuner har dog mulighed for at begrænse denne rettighed, da antallet af rum i boligen ændres. Når det gælder Fortunen Øst, har vi endnu ikke modtaget besked fra kommunen om deres holdning. Når vi modtager besked fra kommunen, vil retningslinierne vedrørende skillevægge

blive skrevet ind i råderetskataloget. 18

Råderet udenfor boligen

Reglerne er beskrevet i Bekendtgørelse om drift af almene boliger m.v. af 23.

juni 2005 - Nr. 627 i § 80 til og med § 93.

Råderet udenfor boligen giver kun ret til godtgørelse, hvis der er tale om en forbedring. Hvis der ikke er tale om forbedringsarbejder (boligændringer), kan der stilles krav om retablering ved fraflytning. Der skal i så fald altid betales et depositum. Deposita skal altid betales kontant.

I det følgende kan du læse om, hvilke muligheder der er for at forbedre og ændre udenfor boligen.

Hvis du har forslag om tilføjelser, så kontakt din afdelingsbestyrelse, som kan medtage dine forslag næste gang, råderetskataloget skal revideres. Er du i tvivl om noget, kan du altid kontakte KAB.

1. Forbedringsarbejder udenfor boligen:

Ingen.

2. Boligændringer der ikke kræver retablering ved fraflytning:

Ændring af farve på altangulv

Opsætning af markise i stof

Bemærkning:

Altangulvet skal malerbehandles med betonmaling.

Markisen skal vedligeholdes af beboeren. Markisen skal være intakt ved fraflytning.

Anvisning på fastgørelse skal følges. Kontakt din ejendomsmester herom.

3. Arbejder udenfor boligen der ikke er forbedringer.

Her kræves retablering ved fraflytning: Ingen.

Installationsretten

Reglerne er beskrevet i Lov om leje af almene boliger af 10. september 2004

- Nr. 920 i § 35 og i § 36.

I installationsretten er der listet en række installationer og forbedringer, som beboeren har ret til at foretage, medmindre boligorganisationen v. KAB kan godtgøre, at ejendommens el - og afløbskapacitet ikke er tilstrækkelig til installationen.

Forskellen på råderet og installationsret er, at man ved fraflytning skal tage installationen med sig, hvis man har brugt installationsretten. Hvis man har brugt råderet, skal installationen blive i boligen ved fraflytning. Under Installationsretten kan der også kræves retablering ved fraflytning

Ønsker du at udføre arbejder, der hører under Installationsretten, skal du give

KAB besked, inden du foretager installationen. KAB vil inden 14 dage fremsende en tilladelse/afslag med betingelse/begrundelse herfor. Afdelingen kan stille krav om depositum til retablering. Deposita skal altid betales kontant. 19

I det følgende kan du læse om mulighederne for at udføre installationer i og forbedringer af boligen under installationsretten i din afdeling. Dette betyder ikke, at det kun er disse arbejder, der kan gennemføres. Er du i tvivl om noget, så kontakt KAB.

1. Sædvanlige installationer i boligen:

Udskiftning/opsætning af belysningsarmatur

Udskiftning/opsætning af lampeudtag

Udskiftning/opsætning af afbrydere

Udskiftning/opsætning af stikkontakter

Udskiftning/opsætning af lysdæmpere

Udskiftning/etablering af flere radio- og TV - udtag

Udskiftning/etablering af flere telefonstik

Udskiftning/opsætning af termostatventiler på radiatorer

Installation af elektronisk varmestyringsanlæg

Opsætning af vandbesparende blandingsbatterier

Opsætning af brusekabine

Udskiftning af komfur

Udskiftning/opsætning af emhætte

Udskiftning af køleskab

Installation af vaskemaskine

Installation af opvaskemaskine

Installation af tørretumbler

Opsætning af tørreskab

Opsætning af strygerulle

Bemærkninger:

Installationer under Installationsretten skal udføres efter gældende love og regler.

Se også bemærkningerne under Råderet inde i boligen.

Individuelle moderniseringer

20 21

Nyt køkken eller nyt badeværelse - på et tidspunkt og i et prisleje, som den enkelte beboer vælger. Måske en altan, selvom de andre i opgangen ikke ønsker det. Mulighed for at sætte sit personlige præg på boligen uden at skulle betale omkostningerne her og nu, men i stedet over den månedlige husleje. Det er nogle af de fordele, der ligger i ordningen om individuelle moderniseringer.

Denne pjece henvender sig især til afdelingsbestyrelsen og inspektøren, som er dem, der har de fleste opgaver forbundet med ordningen.

Udover en beskrivelse af mulighederne i ordningen om individuelle moderniseringer fokuserer pjecen særligt på de små og store detaljer, der skal tænkes på, inden afdelingsmødet beslutter at anvende ordningen.

Vi håber, at pjecen både vil bidrage til et større kendskab til ordningen og til, at flere fremover benytter sig af muligheden for individuelle moderniseringer.

Råderet og individuelle moderniseringer

Der findes i dag flere muligheder, når den enkelte beboer ønsker at forbedre og forandre sin bolig i det almene boligbyggeri, og det bliver mere og mere almindeligt at lade beboerne selv vælge, hvordan og hvornår det skal ske.

Råderetten og individuelle moderniseringer er to af de muligheder, der kan anvendes.

Om man som beboer - og afdeling - gør brug af den ene eller anden mulighed er afhængig af fl ere faktorer, men fælles for begge ordninger er, at den enkelte beboer opnår en høj grad af frihed til at forbedre eller forandre sin bolig efter eget ønske.

Lidt om ord

I KAB har vi valgt at holde fast i udtrykket individuelle moderniseringer for at kunne skelne klart mellem denne ordning og råderetten. Boligselskabernes Landsforening (BL) har valgt at kalde individuelle moderniseringer for kollektiv råderet.

I pjecen bruger vi generelt betegnelsen beboer, som i denne sammenhæng skal forstås som den person, der står på lejekontrakten - altså det lejelovgivningen benævner lejer. Det betyder f.eks., at hvis boligen er fremlejet, kan kun den person, der står på lejekontrakten med boligorganisationen, benytte reglerne om individuelle moderniseringer.

Råderetten

Råderetten er en mulighed, som hver enkelt beboer i almene boliger har for at foretage forbedringer og boligændringer, som ligger uden for afdelingens forpligtelser.

Der er to former: råderet inde i boligen og råderet udenfor boligen.

Oplysninger om benyttelse af råderetten,

generelt og specifikt i afdelingen, beskrives i et Råderetskatalog, som skal godkendes af afdelingsmødet.

Beboerne skal altid sende en anmeldelse eller en ansøgning til boligorganisationen, når de

ønsker at anvende råderetten.

Beboere, der benytter råderetten, skal selv direkte bekoste ændringerne og må enten betale kontant eller optage et privat lån. Hvis man flytter indenfor de første 10-20 år, 22

kan man få økonomisk godtgørelse efter gældende regler. Råderetten er udførligt beskrevet i KAB's værktøjspjece nr. 10, "Råderet".

Individuelle moderniseringer

Individuelle moderniseringer er en anden mulighed for at foretage forbedringer i boligen. Tidligere gennemførte en afdeling typisk forbedringer hos alle beboere på én gang, måske ud fra et par valgmuligheder. Individuelle moderniseringer er i princippet en kollektiv ordning, men fordelen er, at det kan foregå i etaper og giver beboerne mulighed for at vælge tidspunkt og til en vis grad prisniveau eller for måske helt at vælge forbedringen fra.

Følgen er, at det bliver mere og mere almindeligt at have flere forskellige boligafgifter i boliger af samme type, fordi boligafgiften bliver afhængig af tidspunkt for og omfang af moderniseringen.

Det er afdelingen, der er låntager, og beboeren skal altså ikke, som ved anvendelse af råderetten, betale kontant eller oprette et privat banklån, og det er en fordel, eftersom afdelingen almindeligvis har mulighed for at opnå mere favorable lån, end privatpersoner har. Men det stiller en række krav til ejendommens likviditet og friværdi.

Beboeren afdrager sin andel af omkostningerne via en huslejestigning, og tilbagebetalingen sker over maksimalt 20 år. Når lånet er afdraget, falder huslejen tilsvarende.

Hvis beboeren flytter, inden lånet er betalt ud, betaler den næste beboer videre på lånet. Der er ingen økonomisk godtgørelse ved fraflytning.

Huslejestigningen opkræves først, når sagen er afsluttet. Den enkelte beboer skal være opmærksom på,

at der ydes boligstøtte til forhøjelsen efter gældende regler.

Ordningen skal besluttes af afdelingsmødet og udføres indenfor de rammer, der her bliver besluttet. For i sidste ende at få alle boligerne moderniseret kan afdelingen vælge at foretage dette i forbindelse

med genudlejning.

Lovgrundlaget

Med virkning fra den 1. juli 2005 er muligheden for at gennemføre forbedringer som individuelle moderniseringer indskrevet i lovgivningen. Bekendtgørelse af lov om almene boliger, § 37b, stk. 1 lyder:

Afdelingsmødet kan træffe beslutning om gennemførelse af bestemte forbedringer af det lejede efter lejerens ønske og om gennemførelse af sådanne forbedringer af ledige lejemål. Forbedringerne finansieres med annuitetslån med en maksimal løbetid på 20 år. Afdelingsmødet kan fastsætte nærmere rammer for den enkelte lejers adgang til at få forbedret sin bolig, herunder fastsætte maksimumsbeløb for

anskaffelsessummerne for de enkelte forbedringsarbejder. Boligorganisationen godkender afdelingsmødets beslutninger.

Videre slås det fast i stk. 3, at ordningen ikke omfatter hårde hvidevarer.

Med indskrivningen i lovgivningen er der altså sat nogle generelle bestemmelser for ordningen om individuelle moderniseringer: 23

• Afdelingsmødet træffer beslutning om at tilbyde ordningen til beboerne

• Forbedringer kan ske dels efter beboerens ønske, dels af ledige lejemål

• Forbedringerne skal finansieres med annuitetslån med en maksimal løbetid på 20 år

• Afdelingsmødet kan sætte nærmere rammer for forbedringerne, herunder et maksimumbeløb

• Boligorganisationen skal godkende afdelingsmødets beslutning

• Ordningen kan ikke omfatte hårde hvidevarer

Eventuelle uenigheder mellem boligorganisationen og afdelingsmødet indbringes for kommunalbestyrelsen, der som tilsynsmyndighed har kompetencen til at træffe den endelige afgørelse.

Fordele ved individuelle moderniseringer

Udover at få moderniseret sin bolig på lige den måde, man har gået og drømt om, viser det sig, at ordningen også har betydning for afdelingens sociale liv. Der bliver skabt kontakter og bekendtskaber mellem beboerne, som snakker sammen om deres nye køkkener, badeværelser m.m., og de besøger hinanden for ved selvsyn at se, hvordan andre har indrettet sig, og viser egne valg frem.

Det er kendetegnende for de afdelinger, som har indført ordningen, at beboerne er yderst aktive i hele processen. Det gælder lige fra de store linjer som at lave tegninger af indretningen af et nyt køkken og valg af køkkenelementer til detaljer som at vælge typen af håndklædeholdere og lignende

Inden der tages beslutning

Anvendelse af reglerne om individuelle moderniseringer betyder naturligvis nye arbejdsopgaver, og indkøringsfasen er krævende. Ordningen medfører en ændring af arbejdsrutinerne i hverdagen og involverer medarbejdere i KAB, eventuel lokalinspektør og ejendomsfunktionærer samt afdelingsbestyrelsen.

Den overordnede administration, herunder kontakt til myndigheder og pengeinstitutter eller kreditforeninger, er opgaver, som KAB står for. Alle de praktiske detaljer i ordningen og information til beboerne sker lokalt og i samarbejde mellem inspektør og afdelingsbestyrelse.

Projekterne kan have et omfang, så det kan være nødvendigt at involvere et teknikerfirma, både i projektfasen og i udførelsesfasen. Alt efter afdelingens størrelse og omfanget af moderniseringer må afdelingen også tage stilling til, om man finder det nødvendigt, måske for en periode, at opnormere medarbejdertimerne på ejendomskontoret.

Men først og fremmest er det vigtigt at undersøge afdelingens økonomi grundigt og tage højde for, at der i budgettet fortsat er friværdi til såvel forbedringer som forventede og 24

eventuelle uventede istandsættelser og til at kunne opfylde ønsker om andre moderniseringer end dem, man først sætter i gang.

Hvis moderniseringerne gennemføres i flere etaper, bør der udarbejdes en plan for, hvordan og hvornår man forventer at kunne afslutte moderniseringerne i alle afdelingens lejemål. Man skal også huske at tage stilling til den forøgede vedligeholdelse, der kan være forbundet med individuelle moderniseringer.

Processen skridt for skridt

Det kan være fristende at kaste sig ud i det, når man brænder for en ny idé. Et projekts forberedelsesfase

er som regel tidskrævende og kan virke kaotisk og uoverskuelig, men konsekvensen af ikke at bruge den

fornødne tid kan efterfølgende få stor betydning. Og når først ordningen er vedtaget af afdelingsmødet,

fanger bordet. Det er derfor vigtigt at bruge den fornødne tid til forberedelserne, så beboerne kan tage

den endelige beslutning på et kvalificeret grundlag.

Inden man kommer så langt som til på afdelingsmødet at tage beslutning om ordningen, er der altså en

række vigtige punkter, som inspektøren, ejendomskontoret og afdelingsbestyrelsen mere eller mindre i

fællesskab skal undersøge og forholde sig til – med inspektøren som den bærende kraft og koordinator

både i forberedelsesfasen og efterfølgende.

Alle muligheder skal afdækkes og undersøges i detaljer.

Der er en række fordele og ulemper, der skal vejes op mod hinanden, inden afdelingsbestyrelse og

inspektør vælger de modeller, som man mener passer bedst til afdelingen. Disse modeller præsenteres derefter for beboerne.

KAB har ansvaret for at udarbejde det/de forslag, som skal forelægges beboerne før afdelingsmødet

samt det forslag, som skal endeligt godkendes af afdelingsmødet. Der skal indhentes priser og udarbejdes

udkast til forslag, som indeholder oplysninger om priserne på de ønskede moderniseringer, finansieringsmulighederne og huslejekonsekvenserne.

Men først skal der som nævnt tages stilling til en lang række forhold:

• Hvor omfattende ønsker man den individuelle modernisering?

Totalmodernisering eller mindre ambitiøse løsninger? Nogle afdelinger vælger at give tilladelse til at "rydde" hele køkkenet, andre vælger kun at udskifte låger.

Uanset hvad man ender med at foreslå beboerne, er det som nævnt vigtigt at kunne begrunde og forsvare de valg, man foretager. 25

• Skal der være en økonomisk maksimumgrænse?

Skal der være en økonomisk maksimumgrænse for moderniseringerne? Nogle har en maksimumgrænse, andre har ikke. Hvis afdelingen ikke sætter en maksimumgrænse, må man være forberedt på, at der kan være meget store prisforskelle på de individuelle moderniseringer af f.eks. køkkener. Hvis afdelingen

vælger at sætte en maksimumgrænse, er det vigtigt ikke at sætte denne grænse for lavt. Det kan gå ud over kvaliteten. Maksimumgrænsen bliver i de fleste tilfælde fastsat for en årrække. Det er vigtigt at tænke frem og sikre sig, at prisen på et kvalitetskøkken også holder sig indenfor grænsen om 5 år.

• Hvor mange fabrikater?

Der er meget andet at forholde sig til.

Det gælder blandt andet:

Hvor mange fabrikater skal beboerne kunne vælge mellem?

Valg af gulvbelægning, vægfliser, elektriske armaturer og andet fast inventar og overflader. Skal der være frit valg eller begrænsninger for emhætter, køkkenvaske, bordplader og blandingsbatterier?

Er det nødvendigt at anskaffe ekstra hængsler, fliser eller andet?

• Hvidevarer

Endelig er det vigtigt at være opmærksom på, at hårde hvidevarer ikke kan indeholdes i en individuel modernisering.

Beboerne kan vælge at købe nye hårde hvidevarer for egen regning, og deres ret til at installere hårde hvidevarer er sikret i installationsretten.

Sådanne installationer er beboerens ejendom, og det er beboerens eget ansvar at vedligeholde disse installationer, ligesom de kan medtages ved fraflytning.

Beboeren skal i den forbindelse være opmærksom på, at installation af f.eks. en opvaskemaskine vil kræve retablering ved fraflytning.

Afdelingen bør være opmærksom på, at beboernes valg af køkkenindretning og hårde hvidevarer kan få konsekvenser for afdelingen eller de kommende beboere.

Individuel modernisering af et køkken, der udstyres med bordkomfur og -ovn vil ved fraflytning stille krav om, at den nye beboer eller afdelingen indsætter et bordkomfur og -ovn afhængig af ordningen om hvidevarer i den pågældende afdeling.

• Hvem skal der laves aftaler med?

Hvilke leverandører skal der laves aftaler med? Er der eksempelvis nogle, afdelingen vil fravælge? Hvilke kvalitetskrav vil man stille? Er der leverandører, hvor kvaliteten er for ringe?

Nogle afdelinger benytter flere leverandører, men fremhæver det firma, som de helst ser beboerne vælger. Totalentreprise eller flere kontrakter på hver sag? Nogle køkkenfirmaer

tilbyder en totalentreprise, mens andre kun leverer køkkenelementerne, og der skal så indgås yderligere

kontrakter med murer, tømrer o.a. 26

Det er naturligvis administrativt lettere ikke at skulle have op til fire-fem kontrakter på én sag. Men skal beboernes valgmuligheder begrænses af dette hensyn?

Under alle omstændigheder medfører individuelle moderniseringer, at ejendomskontoret og ejendoms mesteren skal vænne sig til at have kontakt til og samarbejde med flere og "fremmede" håndværkere.

KAB vejleder afdelingsbestyrelsen om, hvilke firmaer der kan indgås aftaler med. Der kan henvises til, at KAB har indgået indkøbsaftaler med en række firmaer, hvor der gives forholdsvis store rabatter.

• Beboerdeltagelse

Ved nogle moderniseringer, f.eks. køkkener, er det almindeligt, at firmakonsulenter og beboere i samråd udfærdiger tegningerne. I den fase kan der ind imellem være behov for tålmodighed med beboere, som ændrer planer undervejs og dukker op med nye tegninger, når de har fået endnu en god idé. Når tegningerne er færdige og godkendt, fremsender inspektøren et tilbudsbrev

Man skal være opmærksom på, at individuelle moderniseringer er en byggesag, som afdelingen har besluttet, og som inspektøren har ansvaret for. Som i alle andre byggesager er udgangspunktet, at alt

arbejdet skal udføres af momsregistrerede firmaer, og at der således ikke er mulighed for "gør det selv" arbejde.

Flere afdelinger giver beboerne mulighed for at nedsætte udgiften på moderniseringen ved at tilbyde, at de selv kan stå for en del af arbejdet inden og efter det egentlige moderniseringsarbejde.

Det vil typisk være nedrivning af det gamle køkken eller badeværelse og det efterfølgende malerarbejde. Det må i den enkelte sag præcist afgøres, hvilken del af arbejdet beboerne selv må udføre.

Information til beboerne

Beboerne bør inddrages i processen så tidligt som muligt. Naturligvis kan alle beboere ikke være med i de indledende diskussioner og afgørelser, som afdelingsbestyrelsen overordnet tager ud fra inspektørens og andres faglige ekspertise. Det er heller ikke ønskeligt. Det vigtigste er, at beboerne får en reel opfattelse af, at der kan argumenteres fornuftigt for de fravalg, der på forhånd er taget.

Når inspektør, ejendomskontor og afdelingsbestyrelse er nået til enighed om de forslag, der skal fremlægges for beboerne, er det tid at inddrage beboerne i processen.

Der er flere muligheder for at forberede beboerne på det forslag, der vil blive forelagt på afdelingsmødet. En præsentation med beskrivelser, illustrationer, fotos og materialeprøver, måske en video, kan vises frem på ejendomskontoret og/eller i fælleshuset. Det kan anbefales at kombinere dette med en aften eller weekend, hvor der lægges op til debat, og hvor beboerne kan få svar på store og små spørgsmål.

Det kan også anbefales at få besøg af nogle, som har indført ordningen, samt af firma konsulenter. På den måde kan beboerne få belyst fordele, ulemper og ikke mindst de mange små praktiske detaljer og besværligheder, som man ofte først opdager, når man står midt i dem. Det kan også være værd at undersøge, om beboere i afdelinger, der benytter ordningen, har lyst til på skift at "lægge bolig til", så beboere i andre afdelinger ved selvsyn kan danne sig et indtryk af ordningen i praksis. 27

På det efterfølgende afdelingsmøde besluttes det så endeligt, hvilken model man vil benytte i afdelingen.

Efter afdelingsmødet skal alle beboere informeres. Man bør som minimum husstandsomdele en kortfattet appetitvækker om beslutningen med besked om, at yderligere information og tilmeldingsblanket kan fås på ejendomskontoret og hos inspektøren. Forudsætningerne for de individuelle moderniseringer og valgmulighederne bør klart fremgå af skrivelsen.

Når først moderniseringerne er i gang, snakker beboerne indbyrdes om deres valg, og viden om ordningen spredes effektivt på den måde som ringe i vandet.

Det bør dog afklares, om nogle beboergrupper har særlige informationsbehov. Det kunne eksempelvis være ældre beboere, som måske fravælger ordningen, fordi de har vanskeligt ved at overskue det økonomiske aspekt, eller flygtninge og indvandrere, som har svært ved at læse information skrevet på dansk.

Finansieringsmuligheder

En række faktorer vedrørende afdelingens likviditet og friværdi er afgørende for, om afdelingen kan indføre individuelle moderniseringer, og for, hvilke finansieringsmuligheder der kan benyttes.

I Bekendtgørelsen af lov om almene boliger står følgende om finansieringen af individuelle

moderniseringer: Forbedringerne finansieres med annuitetslån med en maksimal løbetid på 20 år (§ 37 b.).

Lån kan optages som realkreditlån eller banklån. Derudover har boligorganisationen

mulighed for at anvende "egen trækningsret" i Landsbyggefonden.

Det skal bemærkes, at nogle afdelinger har besluttet at yde et fast grundtilskud til alle beboere, som foretager individuelle moderniseringer.

Som nævnt er det vigtigt at undersøge økonomien grundigt og tage højde for, at der i budgettet fortsat er plads til såvel forbedringer som forventede og eventuelle uventede istandsættelser og

til at kunne opfylde ønsker om andre moderniseringer end dem, man først sætter i gang.

KAB skal involveres i processen så hurtigt som muligt. KAB står for kontakt og ansøgninger til både banker og realkreditinstitutter og sørger for inden indhentning af lånetilbud at opnå godkendelse på lånoptagning i kommunen. Det er også kommunen, der skal godkende eventuelle byggetilladelser samt det endelige regnskab og dermed også huslejestigningen.

Endelig skal man være opmærksom på, at ejendomme, som ligger i kommuner med hjemfaldspligt, ikke kan optage lån, der løber udover det tidspunkt, hvor kommunen kan købe grunden tilbage.

Beregning af huslejestigning:

Månedlig ydelse realkredit (foreløbig skøn) 522,88 kr.

Oprettelsesgebyr 254,00 kr.

Oprettelsesgebyret (engangsbeløb) vil blive opkrævet med første måneds ydelse.

Moderniseringen af din bolig vil altså medføre en huslejestigning på 523,00 kr. pr. måned for realkreditlånet.

Vi gør opmærksom på, at den månedlige ydelse på realkreditlånet er skønnet med udgangspunkt i dagens renteniveau. En ændring i renten inden huslejestigningen bliver iværksat vil medføre en tilsvarende ændring i huslejestigningen.

Din husleje stiger først, når moderniseringen er færdig. Når der er udfærdiget et byggeregnskab, vil vi beregne den endelige lejestigning.

Byggeregnskabet er en betingelse for optagelse af realkreditlån, derfor er udgiften til revision medtaget som en omkostning.

Vi gør opmærksom på, at der skal søges om lån hos et realkreditinstitut og godkendelse af huslejestigning i kommunen.

Hvis du accepterer dette tilbud om modernisering af din bolig, beder vi dig underskrive og returnere vedlagte genpart til KAB indenfor 14 dage.

Sagsbehandlingen forventes at vare ca. 2 måneder.

Med venlig hilsen Dato:

______________________ _______________________

Boligforeningen Lejers underskrift

28

 

   Til Forsiden